SCPI : avis d’un investisseur à qui on a dit que c’était super

Petit rappel schématique de ce que sont les SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont avant tout des sociétés. Cela signifie que lorsque vous investissez en SCPI, vous achetez des parts d’une ou plusieurs sociétés. Vous devenez donc l’associé des autres personnes qui détiennent des parts de cette ou ces SCPI.

Une SCPI a pour seule mission de détenir des biens immobiliers. C’est une société de gestion, liée à la SCPI, qui prend la décision d’acheter ou vendre ces biens, qui se charge de les mettre en location et de les entretenir. 

Régulièrement (souvent tous les mois), la société de gestion verse aux associés des dividendes. Ces dividendes correspondent aux loyers collectés moins sa rémunération (les frais de gestion).

Pour résumer : acheter des SCPI signifie acheter des parts d’une société qui détient des biens immobiliers. Ces biens immobiliers sont loués et génèrent des loyers. Les loyers vous sont reversés sous forme de dividendes, proportionnellement au nombre de parts que vous avez achetées.

SCPI : avis et discours des vendeurs

Les SCPI sont de l’avis des professionnels un investissement immobilier présentant un risque de perte modéré et affichant un rendement intéressant (entre 3 % et 7 % par an selon les SCPI).

Cela signifie que si vous investissez 50 000 € dans des parts de SCPI, vous pouvez espérer gagner jusqu’à 3 500 € par an (avant impôts). 

Les SCPI sont moins risquées que la Bourse car vous investissez dans l’immobilier. Les sociétés dans lesquelles vous investissez utilisent votre argent pour acheter des biens immobiliers dont la valeur en théorie fluctue moins qu’une action d’une entreprise cotée en Bourse.

Par conséquent, les SCPI sont un bon moyen de générer des compléments de revenus en investissant son épargne dans de l’immobilier sans avoir à gérer les biens achetés soi-même, ni avoir peur tous jours que son argent disparaisse.

Comment sont rémunérés les vendeurs de SCPI ?

Les parts de SCPI sont vendues soit par les sociétés de gestion directement, soit par des distributeurs (courtiers ou Conseillers en Gestion de Patrimoine).

Les courtiers en SCPI et les Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) sont obligatoirement conseillers en investissement financiers (CIF) agréés. Ils sont capables et autorisés par la Loi à vous conseiller sur vos placements.

Mais ce sont aussi des vendeurs. Et les vendeurs de produits financiers touchent des commissions pour leur travail au quotidien. Les courtiers et CGP touchent de grosses commissions, allant jusqu’à 7 % du montant que vous investissez en SCPI.

Cela signifie que si vous achetez pour 100 000 € de parts de SCPI chez un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier, la société de gestion lui reversera automatiquement jusqu’à 7 000 €. C’est une coquette somme.

Ces 7 000 €, c’est vous qui les payez en vérité. En effet, ils sont issus de vos frais de souscription (ou différentiel entre le prix d’achat et de revente de parts de SCPI, pouvant aller jusqu’à 12 %). 

L’avis des vendeurs au sujet des SCPI est donc toujours très positif. En effet, les SCPI sont l’un des produits financiers qui leur rapportent le plus.

SCPI : avis d’un investisseur amateur

Maintenant qu’on a dit ça, rentrons un peu dans les détails. Sur le papier (ou le pierre papier, aha, blague de CGP), mon avis sur les SCPI est aussi assez positif. 

Imaginez un placement qui rapporte tous les mois sans rien avoir à faire, ni avoir besoin de se soucier de la hausse ou de la baisse des marchés financiers. Certes, les frais sont élevés (trop d’ailleurs), mais de nouveaux acteurs se donnent pour mission de les réduire fortement. Alors, est-ce qu’il y a un lézard ? C’est parti pour mon avis SCPI.

Avis SCPI : les avantages

Je vois 5 gros avantages aux SCPI.

Investir dans l’immobilier avec de petites sommes

Admettons que vous souhaitez acheter un appartement pour ensuite le mettre en location (investissement locatif). Il faut compter environ 100 000 € pour un studio en incluant quelques travaux. Votre banquier, s’il consent à vous octroyer un prêt, vous demandera au moins 20 000 € d’apport personnel.

Investir en SCPI permet d’investir dans l’immobilier dès 187 € (en achetant une part de Novaxia Néo via Louve Invest). Alors certes, investir 187 € ne vous rapportera que 11 € par an, mais rien ne vous empêche d’investir de petites sommes régulièrement.

Investir dans l’immobilier en réduisant au maximum le risque de perte

Lorsque vous achetez un appartement pour le mettre en location, votre prise de risque est importante. Certes, la valeur de votre appartement a peu de chances de s’écrouler. Mais qui vous dit que vous allez trouver un locataire facilement et qu’ensuite il va payer ses loyers tous les mois ? 

Investir en SCPI permet d’investir dans des dizaines de biens immobiliers à la fois. Si un des locataires ne paie plus, les autres locataires permettent toutefois de continuer à faire rentrer des loyers. Certes, le rendement peut baisser, mais il a extrêmement peu de chances d’atteindre 0.

Investir dans l’immobilier sans avoir à s’en occuper

Qui a envie de passer ses weekends à changer les ampoules de son locataire ? Pas moi. 

Investir en SCPI permet de déléguer la gestion de son investissement immobilier à des professionnels. Certes, cela a un coût (frais de gestion), mais cela a aussi un coût de confier la gestion locative de son appartement à une agence immobilière (et elle ne s’occupe pas des travaux).

Les SCPI sont les seuls moyens d’investir en immobilier de façon totalement passive. Vous avez juste à donner votre RIB pour toucher vos dividendes.

Il est possible d’investir en décalé

Autre caractéristique des SCPI à mon avis intéressante : il est possible de bénéficier de réductions sur les prix des parts de SCPI si on accepte de ne toucher les dividendes que plus tard. On appelle ça le démembrement de SCPI, en ne choisissant que la nue-propriété.

Concrètement, vous choisissez une durée durant laquelle vous ne toucherez pas de dividendes. Plus la durée est longue, plus la réduction à l’achat (décote) sera importante. 

Par exemple, si une décote pour renonciation aux dividendes pendant 10 ans est de 30 %, un investissement de 100 000 € en SCPI vous permet d’acheter en réalité pour 142 857 € de SCPI. A l’issue des 10 ans, ce seront ces 142 857 € qui vous reverseront des dividendes tous les mois.

Les SCPI sont donc un placement intéressant pour ceux qui ont de l’argent aujourd’hui mais dont ils savent qu’ils n’en auront usage que dans quelques années (la retraite par exemple).

Il est possible d’investir à crédit

Dernier point (et non des moindres), il est possible comme pour de l’investissement locatif d’investir en SCPI à crédit. C’est donc un formidable moyen d’exploiter son effet de levier.

Il est toutefois plus difficile d’obtenir un crédit pour de la SCPI que pour une résidence principale ou un investissement locatif. Par ailleurs, lorsque les taux d’intérêts sont élevés, la rentabilité de l’opération est vraiment détériorée.

Avis SCPI : les inconvénients

Je vois 5 gros inconvénients aux SCPI, mais qui peuvent être contournés dans certains cas.

Les SCPI présentent un risque de perte en capital

Risque modéré de perte ne signifie pas absence totale de risque. Les SCPI sont notées 3/7 par l’Autorité des Marchés Financiers. A titre de comparaison, les actions en Bourse sont notées 7/7.

Comment est-il possible de perdre de l’argent avec des SCPI ? En achetant des parts de SCPI qui perdent de la valeur : il est très peu probable qu’une SCPI vale 0 € (les biens immobiliers détenus par la SCPI auront vraisemblablement toujours de la valeur) mais il se peut que le parc immobilier soit dévalorisé. Vous pouvez donc connaître une moins-value à la revente.

Une fiscalité élevée et contraignante

Les SCPI sont imposées au même titre que les revenus fonciers, sans les possibilités de crédit d’impôt que l’on peut connaître pour de l’investissement locatif lorsqu’on réalise des travaux.

Concrètement, il faut compter pour les dividendes touchés la fiscalité suivante : 

• 17,2 % de prélèvement sociaux,
• X % d’impôts sur le revenus, X étant votre Tranche Marginale d’Imposition. 

Les impôts sur les dividendes peuvent donc atteindre 45 % + 17,2 % soit 62,2 % si votre TMI est au maximum.

A noter qu’il y a aussi une imposition sur les plus-values si le prix de vos parts a augmenté entre le moment où vous les avez achetées et le moment où vous les avez vendues. 

4 façons de réduire la fiscalité de ses revenus issus des SCPI : 

• acheter des parts de SCPI européennes pour réduire le montant des prélèvements sociaux,
• renoncer aux dividendes jusqu’à ce que votre TMI diminue (en profitant au passage du démembrement, voir plus haut),
• investir au travers d’une assurance-vie (mais vous renoncez aux dividendes sur votre compte bancaire tous les mois),
• investir à crédit et déclarer les intérêts (encore faut-il que vous obteniez un bon taux).

Je ne rentre pas plus dans le détail, d’autres personnes que moi sont plus informées sur le sujet.

Dernier point, vous devrez déclarer des revenus fonciers tous les ans lors de votre déclaration annuelle d’imposition. Cela fait de la paperasse supplémentaire à remplir qui, contrairement à d’autres placements financiers, n’est pas fait automatiquement par les impôts.

Un placement pas totalement liquide

Quid de la revente de vos parts de SCPI ? La majeure partie du temps, c’est la société de gestion qui rachètera vos parts de SCPI. Par conséquent, vous devez attendre qu’elle accepte.

La plupart des sociétés de gestion rachètent vos SCPI sous une quinzaine de jours. Cela peut prendre plusieurs mois chez d’autres. Enfin certaines suspendent parfois les rachats.

Par conséquent, l’investissement en SCPI n’est pas adapté à de l’épargne de précaution. Vous ne pouvez pas compter sur l’argent investi pour financer un imprévu.

Un placement plutôt longue durée

Les frais de souscription des SCPI font de ce placement un investissement plutôt long terme. Ils peuvent aller jusqu’à 12 % et ne sont réellement matérialisés qu’à la revente de vos parts. 

Par exemple, vous achetez pour 1 000 € de SCPI avec 12 % de frais de souscription. Un an après, vous souhaitez revendre vos parts ; la société de gestion vous en propose 880 € (correspondant aux frais de souscription). Même si pendant un an vous avez touché des dividendes tous les mois, ce n’est pas suffisant pour effacer la perte de 12 % à la revente.

Par conséquent, et un peu à l’image d’un investissement locatif ou de l’achat d’une résidence principale, il est souvent recommandé de conserver le bien au moins 7 ans afin d’amortir les frais de notaire. Il est donc important de faire le point sur ses projets de vie lorsqu’on souhaite investir son argent.

A noter tout de même qu’il existe désormais des SCPI sans frais. Cela signifie qu’il n’y a pas de différentiel entre le prix d’achat et le prix de revente. Toutefois, pour bénéficier de cette absence de frais de souscription, il faut souvent conserver ses parts un nombre minimum d’années. Par exemple, Iroko Zen, SCPI sans frais proposant un rendement supérieur à 7 %, supprime les frais de souscription si vous conservez vos parts au moins 5 ans.

Il est possible de trouver des SCPI sans frais chez Louve Invest.

Pas idéal d’un point de vue succession

Les SCPI ne sont pas nécessairement adaptées à l’optimisation successorale. En d’autres termes, à votre décès, les parts de SCPI seront transmises à vos héritiers selon les règles de dévolution successorale classique, avec les frais de succession associés.

Mieux vaut donc anticiper la succession en faisant des donations (il est possible de donner la nue-propriété mais de conserver l’usufruit), même si les parts de SCPI comptent bien évidemment dans la règle des 100 000 € d’abattement tous les 15 ans pour chaque enfant.

SCPI avis : quand est-ce que c’est intéressant d’investir en SCPI ?

Quand on cherche à placer une petite somme

Il est possible d’investir en SCPI à partir de 187 €. Certaines SCPI proposent à leurs associés de mettre en place des versements réguliers. Ainsi, vous pouvez investir 187 € tous les mois, à votre rythme, avec pour objectif de vous bâtir un patrimoine qui vous génère des revenus tous les mois. C’est un excellent petit investissement qui rapporte !

Bien évidemment, il n’y a pas de limite maximale au montant que vous pouvez placer en SCPI. Pour de grosses sommes toutefois, il peut être utile de discuter avec un conseiller financier spécialisé SCPI de manière à ce qu’il vous propose un portefeuille de plusieurs SCPI complémentaires.

Quand on cherche un complément de revenu régulier

La SCPI est l’un des rares investissements qui verse les rendements directement sur le compte bancaire à un rythme régulier. C’est donc une excellente façon de placer de l’argent qui rapporte mensuellement.

 Pour les personnes qui cherchent à moins dépendre de leur salaire, ou même partir en retraite anticipée, générer des revenus réguliers autrement qu’en travaillant est la meilleure option. Et les SCPI sont parfaites pour ça, notamment si votre TMI est basse.

Quand on est très faiblement imposé

Je rebondis sur le précédent paragraphe. Un des principaux défauts des SCPI est sa forte imposition. Mais c’est vrai seulement si vous êtes, à titre personnel, fortement imposés ! Si ce n’est pas le cas (TMI inférieure ou égale à 11 %), les SCPI seront les placements non exemptés d’imposition les plus intéressants du marché.

En effet, les autres placements financiers de type assurance-vie et PEA sont imposés au prélèvement forfaitaire unique, soit 17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % d’impôts sur le revenu, pour un total de 30 %.

Quand on cherche à préparer sa retraite

Je l’ai dit un peu plus haut : les SCPI permettent de générer des revenus complémentaires en investissant dans l’immobilier sans avoir à s’occuper du bien au quotidien. Très intéressant quand on est à la retraite : 

• nos revenus baissent à la retraite, un complément est donc bienvenu,
• en vieillissant, on a moins d’envie et d’énergie de s’occuper de locataires ou d’appartements anciens.

Mais c’est surtout par le biais du démembrement que les SCPI sont intéressantes pour préparer sa retraite. En acceptant de repousser le moment où vous toucherez vos dividendes à la date où vous partirez à la retraite, vous bénéficierez : 

• d’une décote à l’achat boostant votre patrimoine et le montant des revenus générés à terme,
• d’une fiscalité décalée et réduite puisque vous ne toucherez vos dividendes que durant une période où votre TMI sera en théorie diminuée.

Pratique lorsqu’on a 50 ans et qu’on a du capital (issu d’un héritage par exemple) dont on a pas besoin dans l’immédiat et qu’on souhaite faire fructifier en vue de la retraite.

Quand on est expatrié

Investir en SCPI quand on est expatrié est un bon moyen d’investir en SCPI en France ou en Europe sans avoir à supporter les tracas de la propriété en direct alors qu’on est loin.

Selon votre pays de résidence, il peut y avoir des accords binationaux avec la France rendant votre fiscalité particulièrement favorable. Je ne connais pas assez bien le sujet pour entrer plus dans le détail.

Quand on cherche à placer la trésorerie de son entreprise

Les SCPI sont un des rares placements à être éligible à la trésorerie d’entreprise. Super intéressant quand on a un excédent de trésorerie et qu’on cherche à le faire fructifier sur le long terme.

Il est aussi possible de développer son patrimoine personnel en utilisant la trésorerie de son entreprise tout en la faisant fructifier. Il suffit pour cela d’investir en démembrement, prendre la nue-propriété en tant que particulier et laisser l’usufruit à l’entreprise.

Quand on obtient un bon crédit

Évidemment, si on obtient un excellent crédit, il est possible de couvrir les mensualités avec les dividendes perçus. Bon, ce n’est plus possible en 2024.

SCPI avis : quand est-ce que ce n’est pas intéressant d’investir en SCPI ?

Quand on n’a pas encore d’épargne de précaution

Quelques règles de base sont bonnes à être rappelées. Il ne faut pas chercher à investir son argent tant qu’on n’est pas capable de subvenir à ses charges courantes premièrement, puis qu’on n’a pas constitué une épargne de précaution ensuite.

L’épargne de précaution correspond à une somme équivalent à 3 ou 6 mois de revenus, généralement placée sur un Livret A, servant en cas de coup dur ou de dépense imprévue. C’est de l’argent accessible en un clic et qui n’est pas exposé à un risque de perte en capital.

Quand on souhaite utiliser l’argent pour autre chose dans les prochaines années

Je l’ai dit mais je le répète : les SCPI sont un placement pas totalement liquide (cela peut prendre plusieurs mois, semaines, ou même années pour récupérer son argent) et plutôt long terme (au moins 5 ans).

Par conséquent, si vous savez que vous aurez besoin de votre argent dans les prochaines années (pour acheter un bien immobilier par exemple), ne l’investissez pas en SCPI.

Choisissez des produits plus flexibles, comme l’assurance-vie par exemple.

Quand on est très fortement imposé

La fiscalité des SCPI est clairement dissuasive lorsqu’on de base fortement imposé. Elle peut monter jusqu’à 62,5 % des revenus générés !

Je l’ai brièvement évoqué mais il existe des moyens d’adoucir leur fiscalité. Sans pour autant faire de miracles.

SCPI : avis sur les meilleurs courtiers

Où acheter ses SCPI ?

Il existe des centaines de possibilités. Ma recommandation est de choisir un courtier ou un CGP qui réduit les frais au maximum.

C’est le cas de Louve Invest.

Louve Invest est un courtier en ligne qui propose une market place de SCPI. Plus d’une cinquantaine de SCPI sont présentes dans son catalogue et accessibles en quelques clics. 

La véritable force de Louve se situe néanmoins dans son offre de cashback. Pour chaque investissement que vous réaliserez sur leur plateforme (hors SCPI sans frais), vous recevrez dans les 60 jours un virement sur votre compte bancaire équivalent à 2,5 % du montant que vous avez investi.

Par exemple, vous investissez 10 000 € sur des SCPI éligibles : vous recevez automatiquement 250 €.

Autre point extrêmement intéressant, Louve a un programme de parrainage particulièrement généreux. En vous inscrivant sur le plateforme en passant par ce lien, vous recevrez 75 € supplémentaires à l’issue de votre premier investissement. Je serai ainsi votre parrain !

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