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Les SCPI sans frais sont assez récentes dans le paysage des SCPI. Elles ont été créées dans le but de répondre à l’insatisfaction principale des investisseurs en SCPI : le fait qu’elles aient des frais de souscription trop élevés.
En effet, les SCPI affichent en règle générale des frais de souscription autour des 10 %. Ils peuvent monter jusqu’à 12 %, notamment chez le gérant star Corum. Très schématiquement (on rentrera dans les détails plus tard), cela signifie que si vous investissez 1 000 € dans une SCPI présentant 10 % de frais, vous ne pourrez revendre vos parts au gérant que 900 €. Une vraie perte de performance pour votre investissement !
Voilà pourquoi de plus en plus de particuliers choisissent des SCPI sans frais. Cerise sur le gâteau, elles réalisent depuis leur création des performances dans le haut du panier. Vous souhaitez acheter des SCPI sans frais ? Rendez-vous chez des courtiers spécialisés !
🏆 Le meilleur courtier pour investir dans des SCPI sans frais : Louve Invest
Louve Invest est une jeune pousse (2021) mais est déjà l’un des poids lourds du secteur de l’investissement en SCPI. La raison : un parcours d’investissement en SCPI entièrement digitalisé et un catalogue d’une cinquantaine de SCPI, dont 3 SCPI sans frais.
Il s’agit de Novaxia Néo, Iroko Zen et Remake Live, trois SCPI sans frais qui affichent des performances brutes supérieures à 6 % en 2023 (+ de 7 % pour Iroko et Remake !). Exceptionnel quand on sait que la moyenne des SCPI se situe plutôt autour des 4,5 % par an !
Louve Invest a par ailleurs un programme de parrainage des plus généreux. En utilisant mon lien de parrainage, vous recevrez 75 € directement sur votre compte bancaire lors de votre première transaction. Sachez à ce sujet que vous pouvez investir dans une SCPI sans frais à partir de 187 € sur Louve Invest. 75 € de gagnés immédiatement pour 187 € investis… je ne connais pas d’investissement qui offre une aussi incroyable performance.
Ce que cela signifie réellement
Vous vous doutez bien qu’une SCPI sans frais n’est pas totalement gratuite. Il faut bien que le gérant se rémunère quelque part !
Il existe deux types de frais principaux dans une SCPI.
Les frais de souscription
Les détracteurs des SCPI ont l’habitude de dire qu’elles contiennent beaucoup trop de frais. C’est vrai : historiquement, les SCPI affichaient des frais de souscription pouvant aller jusqu’à 12 %.
Parler de frais de souscription est toutefois un abus de langage. Parler de différentiel entre la valeur d’achat et la valeur de revente serait plus juste : si pour un investissement de 1 000 € vous achetez bien 1 000 € de SCPI, c’est seulement à la revente de vos parts que vous perdrez les “frais de souscription”.
Exemple : vous achetez pour 1 000 € de la SCPI “X” valant 100 € la part. Vous avez bien 10 parts, malgré les “frais de souscription”. C’est au moment de la revente que vous vous acquittez de ces frais : pour des frais de 12 %, vous ne récupérerez que 880 € (si la valeur de la part n’a pas bougé entre temps). Bien évidemment, vos 10 parts vous auront généré des dividendes tout au long de la période où vous les avez détenues.
Les SCPI sans frais n’ont pas de différentiel entre la valeur d’achat et la valeur de revente. Cela signifie, si on reprend l’exemple précédent, que vous récupérerez 1 000 € (si la valeur de la part n’a pas bougé entre temps) lorsque vous souhaiterez vous séparer de vos parts. Un vrai plus pour la performance globale de votre investissement en SCPI !
Les frais de gestion
Les SCPI affichent aussi des frais de gestion, soit une contrepartie prélevée par la société de gestion pour son travail de mise en location, d’entretien des biens immobiliers détenus par la SCPI et de versement des dividendes aux détenteurs de parts.
Les frais de gestion peuvent aller de 7 % à 18 %. Ce sont les SCPI sans frais qui ont les frais de gestion les plus élevés ! Elle est là l’embrouille en fait ?
Oui… mais non. Les frais de gestion sont déduits de la performance affichée par les SCPI. Les SCPI sans frais affichent des performances largement au-dessus de la moyenne depuis leur création (6 % à 7 %). Cela signifie que même avec des frais de gestion élevés, elles sont capables de délivrer un rendement supérieur aux SCPI qui prélèvent moins de frais de gestion.
Comment est-ce possible ? La raison est à mon avis très prosaïque : plus une SCPI est jeune, moins elle a encore convaincu d’investisseur, moins elle a de collecte à investir. Par conséquent, les gérants des SCPI sans frais peuvent décider de n’acheter que les biens immobiliers présents sur le marché avec le meilleur potentiel de rentabilité, et donc livrer une excellente performance.
Cela signifie donc que plus le temps passe, plus le rendement des SCPI sans frais les plus anciennes devrait s’éroder, jusqu’à rejoindre la moyenne (4,5 %).
Salut ! Je m’appelle Anthony Ardisson et JE NE SUIS PAS CONSEILLER EN INVESTISSEMENT FINANCIER. Mon métier à moi, c’est consultant marketing freelance, notamment dans l’univers des finances personnelles ! Par conséquent, ce que vous lisez ici ne constitue pas un conseil en investissement. C’est simplement le fruit de mes recherches personnelles pour identifier comment investir mon argent. Vous en faites ce que vous voulez !
D’autre part, n’oubliez pas que chaque placement présente un risque de perte en capital. Si vous avez des doutes, le mieux est encore de vous adresser à un conseiller financier agréé.
SCPI sans frais : est-ce un bon investissement ?
Par conséquent, est-ce que les SCPI sans frais sont un bon investissement ?
Encore une fois, je ne peux que vous partager ma conclusion personnelle, qui ne vaut pas un conseil financier donné par un conseiller en investissement financier (CIF).
Même si le rendement des SCPI sans frais disponibles à l’achat devrait mécaniquement se réduire dans le temps, leur rendement ne devrait pas trop s’éloigner du rendement moyen observé sur le marché.
Je suis donc un fervent partisan de ces SCPI : quitte à ce qu’elles rapportent autant que les autres au bout de quelques années, je préfère ne pas payer de “frais de souscription”.
D’autre part, l’existence de ces SCPI sans frais donne vraiment l’impression que les frais de souscription ne sont pas justifiés (et ne l’ont jamais été). De quoi se poser la question : est-ce que les gérants qui pratiquent ces frais ne prennent pas les investisseurs pour des vaches à lait ?
Quelques exemples de SCPI sans frais
Vous voulez vous lancer ? Voici 3 exemples de SCPI sans frais qui ont fait une apparition remarquée dans le monde des SCPI.
Novaxia Néo : la pionnière
Néo est la première SCPI sans frais en termes d’ancienneté (2018) et en termes de capitalisation (384 millions d’euros déjà investis). Elle est gérée par Novaxia.
C’est une SCPI qui achète et loue des bureaux en France et en Europe.
Une part de Novaxia Néo coûte 187 €. Vous pouvez, si vous le décidez, n’acheter qu’une seule part lors de votre premier achat (pour “tester” par exemple). C’est l’investissement en SCPI le plus accessible du marché.
Performance 2020 : 6 %
Performance 2021 : 6,49 %
Performance 2022 : 6,33 %
Performance 2023 : 6,51 %
Iroko Zen : celle qui a séduit le plus d’investisseurs
Zen a été créée en 2020 et a déjà généré plus de 300 000 actes d’achat. C’est la SCPI sans frais qui a séduit le plus d’investisseurs. Elle est gérée par Iroko, qui se présente aussi comme une Fintech.
Iroko Zen ne cible pas de biens immobiliers issus de secteurs d’activité particuliers. Le gérant cherche à diversifier ses positions.
Lors d’un premier investissement, il est obligatoire d’acheter au moins 25 parts d’Iroko Zen à 200 € l’unité, soit un total de 5 000 €.
Performance 2021 : 7,10 %
Performance 2022 : 7,04 %
Performance 2023 : 7,12 %
Remake Live : la petite dernière
Remake Live est la dernière arrivée dans le monde des SCPI sans frais. Créée en 2022, elle a annoncé avoir atteint un beau rendement de 7,64 % cette même année. A voir si elle sera capable de rééditer une telle performance !
Novaxia Neo, Iroko Zen et Remake Live sont disponibles chez Louve Invest. En passant par mon lien de parrainage, bénéficiez de 75 € offerts lors de votre premier achat de SCPI sur la plateforme !
Performance 2023 : 7,79 %
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