Acheter un appartement pour le louer : le guide 2024

Acheter un appartement pour le louer : par où commencer ?

Vous avez peut-être déjà des vues sur un appartement. Ou alors, vous vous posez la question du meilleur endroit pour investir. Vous avez peut-être même déjà acheté l’un de ces innombrables magazines spécialisés sur “Les villes où investir en 2024”.

Vous avez raison de vous préoccuper de ça. Le succès d’un investissement locatif dépend en majeure partie du bien que vous acquérez, et à quelles conditions.

Quel type de bien acheter pour louer ?

Deux règles assez simples : 

• plus votre appartement est petit, plus vous aurez de mouvements de locataires,
• plus votre appartement est grand, moins il sera rentable.

En effet, les petites surfaces sont souvent des locations temporaires (étudiants, jeunes actifs). Dès que vos locataires s’installeront dans la vie, ils voudront plus grand. Il n’est donc pas rare de devoir chercher un nouveau locataire tous les 12 à 24 mois. Des personnes âgées seules auront tendance à rester (beaucoup) plus longtemps. Attention, cela signifie un loyer qui n’évolue pas ou peu parfois pendant plusieurs décennies.

Un grand appartement coûte cher à l’achat mais les loyers n’augmentent pas proportionnellement à la taille du bien. En d’autres termes, un appartement petit sera loué plus cher au mètre carré qu’un grand appartement. De même, un appartement plus grand sera souvent loué à une famille, et notamment vide. Pas idéal pour optimiser sa fiscalité. Transformer un grand appartement en colocation est toutefois une option intéressante pour la rentabilité.

Pour augmenter ses chances de rembourser le crédit avec les loyers, il vaut donc mieux : 

• acheter une petite surface (studio, petit T2),
• acheter une grande surface pour en faire une colocation.

C’est votre capacité d’emprunt qui décidera si vous pouvez faire l’un ou l’autre.

Où acheter pour louer ?

Si vous hésitez à acheter l’appartement de votre voisine, vous avez déjà fait le gros du travail. Vous connaissez la ville, le quartier, l’immeuble, la copro… vous savez quels types de locataires pourraient être intéressés, vous savez aussi quel voisin vous souhaitez avoir. Attention toutefois, ce n’est pas parce c’est votre lieu de vie qu’il est adapté à tout le monde.

Dans quelle ville acheter ? 

Je ne vais pas vous faire un palmarès (il y en a suffisamment dans la presse pour ça !). Je peux néanmoins vous partager quelques remarques : 

• Acheter un appartement dans une grande ville (Paris, Lyon) ou dans une ville “bourgeoise” (Bordeaux, La Rochelle) coûte cher et les loyers ne sont pas proportionnellement beaucoup plus élevés qu’ailleurs. Cela signifie que votre rentabilité sera moindre. Mais aussi que vous prenez moins de risque pour le louer, ou pour le revendre. C’est un investissement peu risqué.
• Acheter pour louer dans une ville moyenne a le vent en poupe (Saint-Brieuc, Poitiers, Angers, Amiens, etc.). Vous ne paierez pas très cher au mètre carré et pouvez espérer un bon loyer. Attention, vous n’avez pas de garantie sur l’évolution du marché de l’immobilier. Rien ne dit que votre bien prendra de la valeur.
• Acheter dans une ville peu attractive (Saint-Etienne, Mulhouse, Limoges, certaines banlieues de grandes villes, etc.) peut offrir des rendements effrayants (plus de 10 %) mais vous prenez plus de risques. L’immobilier peut baisser ou stagner, ou pire, vous pouvez ne pas réussir à louer votre appartement.
• Acheter pour louer à la campagne est une mauvaise idée. Vous n’avez aucune garantie de trouver un locataire et les loyers sont bas.

Etudiez le quartier

Vous visez une petite surface ou une colocation ? Approchez-vous du centre ou des quartiers universitaires.

Vous souhaitez louer à des familles ? Regardez la présence d’école, de parcs et de commerces.

Pas tous les quartiers sont adaptés à tous les locataires. Comme le bien que vous allez acheter répondra aux besoins d’un type de locataire, faites en sorte qu’il soit situé dans le bon quartier.

Evaluez la qualité de l’immeuble

Parfois, on croit faire une bonne affaire, mais c’est sans regarder la qualité du bâti. A Paris notamment, plusieurs zones du XIXe arrondissement sont construites sur d’anciennes carrières ; certains immeubles menacent de s’effondrer. Vérifiez aussi que la cage d’escalier n’est pas squattée. Un immeuble lézardé ou peu sécurisé a de fortes chances de perdre de la valeur. Une fois acheté, c’est à vous que reviendra la responsabilité de trouver un locataire ou un autre acquéreur.

Visitez les biens que vous souhaitez acheter. Beaucoup d’investisseurs, car la concurrence est rude pour trouver de bonnes affaires, se lancent vite et regrettent ensuite.

Renseignez-vous sur la copropriété

Dernier point, un appartement dans le bon quartier et dans un immeuble sain peut tout de même avoir des problèmes de voisinage. En premier lieu parmi les copropriétaires : retards de paiements de charges, opposition systématique à toute forme de dépenses… vérifiez les comptes rendus d’assemblée de copro.

Attention, les comptes-rendus ne sont généralement pas suffisants pour prendre la température des relations. Le mieux est encore de discuter avec le voisinage (pas uniquement avec le vendeur donc).

Acheter un appartement pour le louer : l’importance du financement

Vous avez trouvé le bien idéal ? Bravo !

Se pose désormais la question du financement. Dans la mesure du possible, empruntez pour acheter. Pour deux raisons : 

• investir dans l’immobilier est le seul investissement (disons pour les gens normaux) qui autorise de le faire à crédit,
• vous pouvez investir votre épargne différemment à côté, pour ne pas tout mettre dans le même panier.

Sur le crédit, je ne vous apprends rien. Plus votre taux est bas, mieux c’est. Attention aussi à l’assurance emprunteur qui alourdit bien les charges si vous ne la négociez pas. Vous n’êtes plus obligé de prendre celle que vous propose la banque qui vous prête (même si elle essaie de vous faire croire que si vous n’acceptez pas son assurance elle ne vous prêtera pas).

Acheter un appartement pour le louer : calculer sa rentabilité

Il y a deux façon de voir un investissement locatif : 

• Celle de votre copain, qui vous dit qu’il touche plus de loyer qu’il ne paie de mensualité (cashflow positif). Plutôt facile à comprendre, elle omet toutefois de prendre en compte les charges, frais, impôts liés à une telle opération. Certes, à terme, il sera propriétaire d’un appartement, mais ça n’aura pas nécessairement été gratuit comme il l’affirme.
• Celle qui consiste à chercher à calculer une rentabilité. On regarde combien rapporte effectivement l’achat d’un appartement pour le louer. Généralement, on l’exprime en % par an. L’issue est la même : vous êtes en bout de course propriétaire d’un appartement, mais vous savez aussi combien il vous a rapporté (ou coûté). Pour pouvoir comparer un investissement locatif à d’autres investissements, il est nécessaire d’essayer de calculer sa rentabilité.

Calculer le rendement

La façon la plus simple de calculer un rendement (je ne parle plus de rentabilité, à dessein), est de prendre la somme des loyers touchés sur une année et de la diviser par le coût d’acquisition (+ travaux) de l’appartement.

Exemple : appartement acheté 100 000 € frais d’agence inclus + 8 000 € de frais de notaire + 10 000 euros de travaux + 4 000 € de meubles. Loyer espéré : 500 € par mois. Cela fait 6000/122000 = 4,9 % par an.

Ce rendement est brut. Vous remarquez qu’il ne prend pas en compte les impôts (dont taxe foncière), les charges de copropriété, les frais d’assurance, les intérêts de l’emprunt, les petits travaux dans le futur, les remplacements d’électroménager, le fait qu’il puisse ne pas être loué certains mois, etc.

Attention aux frais cachés

Pour calculer sa rentabilité, il est nécessaire de prendre en compte toutes les charges possibles et imaginables. C’est difficile à faire. Dans l’idéal, il faudrait même intégrer une hypothèse de plus-value (ou moins-value) à la revente. C’est un vortex infini, on peut passer des journées entières à jouer avec des fichiers Excel.

Ce qu’il faut retenir : 

• les intérêts de votre crédit dégradent votre rentabilité : il faut donc négocier au mieux son taux d’emprunt,
• les assurances (emprunteur, propriétaire non occupant PNO, loyers impayés GLI) et frais de garanti emprunteur pèsent lourd, à vous de comparer les mieux-disants,
• ne sous-estimez pas l’impact des charges de copropriété (et d’une éventuelle toiture à refaire 😨),
• la taxe foncière est plus ou moins élevée en fonction des villes.

A ça, il faut ajouter la question du régime fiscal (et donc de l’imposition des loyers touchés) ainsi que des éventuels coûts de la gestion locative.

En fin de compte, le rendement de 4,9 % calculé dans l’exemple un peu plus haut se transformera souvent en une rentabilité de 2 %. C’est moins bien, mais acheter un appartement pour le louer, même si cela permet d’accéder à terme à la propriété, n’est pas l’investissement le plus rentable.

La question des impôts lorsqu’on achète pour louer

Si vous ne prenez pas les bonnes décisions fiscales, les impôts peuvent dégrader fortement votre rentabilité.

Lorsqu’on achète pour louer, le plus courant est de choisir le régime fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Je ne rentre pas dans les détails ici (beaucoup de personnes le font mieux que moi sur les internet), mais sachez qu’avec quelques astuces comptables, il est possible, au sein de ce régime, d’être exempté d’impôts sur les loyers pendant de très longues années.

La gestion locative quand on achète pour louer

Dernière ligne de frais à prendre en compte dans votre calcul de rentabilité : l’éventuel coût d’une agence immobilière pour assurer la mise en location et la gestion locative.

Vous pouvez tout à fait le faire vous-même, mais pas tout le monde en a envie. C’est d’autant plus difficile si vous achetez dans une ville où vous n’habitez pas. Il faudra prévoir des allers retours réguliers, notamment lorsque vous chercherez de nouveaux locataires (tous les étés dans le cas de studios pour étudiants).

La gestion coûte en moyenne 6 % des loyers encaissés. La plupart des agences prennent aussi des frais équivalent à un mois de loyer pour vous trouver et installer un locataire (visites, états des lieux, bail, etc.).

Acheter un appartement pour le louer : qui peut vous aider ?

Vous êtes toujours là ? C’est que vous n’avez pas baissé les bras !

Sachez que si acheter un appartement pour le louer vous paraît en fin de compte assez compliqué, des sociétés spécialisées peuvent vous accompagner.

Elles se désignent comme des sociétés d’investissement locatif clé en main. 

Leur rôle est de vous épauler de A à Z pour que votre projet soit un succès : 

• leurs chasseurs vous trouvent le bon bien dans la bonne ville par rapport à votre capacité d’emprunt,
• si le bien a besoin de travaux, il les pilotent à votre place,
• si vous souhaitez louer l’appartement en meublé, ils vous proposent des services de décoration d’intérieur, achètent et installent pour vous les meubles,
• ils vous trouvent un bon locataire,
• certaines peuvent même vous faire la gestion locative ensuite.

La plupart du temps, toutes ces prestations sont en option. Si vous ne les sollicitez que pour trouver un bien, cela coûte à partir de 6 000 €.

Il y a des dizaines de sociétés d’investissement locatif clé en main. Si certaines sont des grosses startups médiatiques, j’ai tendance à privilégier les petites équipes à l’ambiance familiale. Vous serez directement en relation avec les dirigeants expérimentés, ce qui rassure énormément. 

Pour l’achat d’un appartement pour le louer à Paris ou en Ile-de-France, je peux vous recommander la société ImAvenir. Prendre rendez-vous avec ImAvenir.

Pour l’achat d’un appartement pour le louer dans des villes moyennes de province, la meilleure option est Ouiker. Prendre rendez-vous avec Ouiker.

Toutes les deux proposent des tarifs très raisonnables et ont su accompagner des centaines de clients investisseurs. Sur leurs sites, vous pouvez voir certaines de leurs réalisations. Il suffit de prendre rendez-vous avec eux pour leur expliquer votre projet. Ils vous diront s’il est réalisable, et surtout, comment s’y prendre. C’est gratuit et sans engagement.

Les questions fréquentes sur acheter pour louer